房企用它回笼资金,业主太难了

2021-02-01 13:38   来源: 互联网    阅读次数:2655

合同阴险,变相兜售人防停车位;设备劣质,日常维护堪忧近日,有网友在新华社客户端“全民射击”栏目反映相关乱象。

记者调查发现,近年来,在房地产市场“高周转”发展模式的推动下,相关企业为了快速筹集资金,在人防停车位的建设、管理和使用上“发挥了边际作用”,从而频频引发矛盾和纠纷纠纷、安全风险不容小觑。


相关专家建议,加强对人防停车位的日常监管,同时从法律层面明确相关产权归属和权责分配。


人民防空停车位是指按照人民防空法的要求,在各社区的人民防空空间内设置的停车位。记者调查发现,近年来,有关人防停车位周边矛盾纠纷的投诉不断增多,主要体现在以下几个方面:


隐匿财物、变相买卖。据华中某城市社区一位业主透露,他于2019年2月出资8.9万元认购了一个停车位。最近,他发现那是一个人防停车位。业主提供的相关协议表明,地下停车位的使用年限与乙方购买的住宅用地相同,即70年。


据项目负责人介绍,已有100多户业主签订了类似协议。经调查,当地有关部门认定,这一条款违反了人民防空部门发布的有关规定,是变相出售人民防空停车位。他们约谈了项目建设单位,责令其立即改正。


管理混乱,安全堪忧。作为一项人防工程,人防停车位的安全与健康至关重要。但记者发现,部分居民小区人防停车位维护管理混乱,容易出现安全隐患。


据群众反映,居民区人防停车位通风系统质量堪忧,经常有雾。”现在买几百元的产品,售后服务很好,但10万元车位的售后服务让人心碎,“一位车主说,去年入住后,出差一周回来,发现车座上长了霉,车上有密集的霉点人防停车场管网。有业主质疑,人防工程投产后需要关闭。在这样恶劣的空气中如何保证安全?


一位小区业主告诉记者,他的小区建于2009年。由于地下车库管理不善,通风管和灯管掉落,多次撞击车辆。”从长远来看,人身伤害只是时间问题”,业主告诉记者,接到投诉后,人防部门发现,地下车库作为“人防工程”从未被受理。


人防侦查员表示,按照有关规定,人防工程未经验收,开发商不能申请房地产证。”令人惊讶的是,房子出售后不仅申请了房产证,而且地下车位也卖了很多年没有产权”,这位调查人员说,因为它属于“人防工程”,一直没有被验收,他们无权监管地下车库。


权属不明,收入有争议。北京英科(南昌)律师事务所律师张志宇表示,无论人防停车位使用权属于开发商还是所有业主,法院的判决都不一致。


江西省抚州市中级人民法院在一个案件中认为,所有业主都享有相应的权利;而在国内其他地方的一些判决中,一些司法意见承认人民防空停车位使用权和获利权属于开发企业。


同时,由于纠纷解决缺乏组织性,一些业主在与开发企业或物业公司的沟通中往往处于弱势地位,特别是当开发企业或物业公司不是企业时,他们还可能遭遇“踢皮球”行为,沟通不畅他很虚弱。


“高周转率”下的副作用传导


记者调查发现,人民防空停车位的使用和管理引发诸多纠纷,加之相关法律法规不明确,一个非常重要的原因是房地产市场发展中流行的“高周转”模式的副作用。


所谓“高周转率”,是指近年来房地产利润持续下滑,融资难度越来越大,负债率逐渐居高不下。房地产企业通过增加资金周转来获取利润。

  一位企业负责人以“捂盖子”打比方:假如把负债项目比喻成缺少盖子的桶,10个桶只有3个盖子,这个时候怎么能让游戏继续进行?只有拼手速。

一位房地产开发企业项目负责人说,在"高周转率"模式的推动下,一个项目的周期一般只有3到5年,大多数企业希望缩短施工周期,快速取得预售证书,其中关键环节之一是快速完成地下建筑,包括地下人防工程建设费用高,导致一些项目在"快速"的同时掩埋质量隐患。


一些新建的地下人防区有"通风设备不通风"的关键原因是成本控制,由于地下室排风除湿设备价格高,耗电量大,一个1000户左右的社区,一年内只需这一项目的运营和维护费用要200万元或300万元,施工单位为了降低成本,往往购买廉价的设备作为外观。

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同时,在现行政策下,由于人防停车位无法处理产权,再加上人防停车位一般占新住宅区地下停车位的1/3,该行业还称人防停车位为"低效资产"。


这也使得追求"高周转率"的企业更倾向于"擦边球",通过虚假宣传,只出售无租金等手段,尽量出售人防停车位,而不是向业主提供短期租金选择,以便迅速返还资金,投资于下一个项目。


在采访中,一些房地产项目的业主反映出,在购买停车位时,企业并没有明确告诉自己,他们购买了人防停车位,合同上没有明确的说明,居民区的人防停车位只卖而不租,一些地下人防停车位也被锁在了碎片上。


一个奇怪的现象是,很难把车停在地面上的临时停车位里,地下的‘人防车库’空空如也。"一些业主报告说。


防止"野蛮增长"的隐藏规则


为了切实维护各方的合法权益,提高人防停车位的使用效率,一批业内人士和接受采访的专家认为,一方面,监管部门要及时响应群众的要求,加大对人防停车位建设、管理和使用混乱的调查和处理力度;另一方面,要从法律规范的层面上尽快明确相关产权归属和权责分配。


在采访中,一些开发企业承认,当前市场"变相买卖"人防停车位等行为普遍存在,似乎已成为一条"隐秘规则"。


但记者了解到,早在2012年,江西省人防办公室发布的"关于进一步规范和平时期防空地下室使用和维护的通知"已明确表示,任何单位和个人不得以长期出租的名义变相买卖防空地下室。同时,通知规定,在国家防空地下室产权尚不明确的情况下,和平时期只准短期租赁使用防空地下室,每次租赁的合同期限不得超过五年。


在这方面,业内人士建议,监管部门应加强对市场违规行为的监管,防止订单失灵,防止自然规则的"野蛮增长"。


江西建筑职业技术学院基础建设部主任郑刚说,人防停车位属于战备空间,只有加强日常管理,才能在紧急情况下发挥人防工程的作用,同时业主还可以通过设立商业委员会等手段提高谈判能力,更好地维护自己的合法权益。


在加强监督的同时,要与时俱进,建立法律规范层面的规章制度。根据"中华人民共和国人民防空法",人民防空工程通常由投资者使用和管理,收益归投资者所有。


张志宇说,在司法实践中,开发商通常被视为人防停车位的初始投资者,作为人民防空工程的建设者,但现行法律没有明确规定投资者是否会随着房屋的出售和条件的改变而改变,建议在法律规范层面澄清这些关键问题,减少不同司法判例给群众造成的问题,降低保障群众权利的成本。

责任编辑:萤莹香草钟
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